كتبت / وفاء علوان
متى يجوز التمسك بالعقد الصورى ومن له ذلك الحق وحالات ذلك
وما تأثير الحكم بصورية عقد مشاركة على بناء عقار على
عقد بيع
من اشترى وحدة من العقار ؟وكيف يحمى هذا
الأخير حقوقه بعد الحكم بصورية عقد المشاركة
الذي كان سند ملكية البائع له؟؟
أحيانا في العمل نجد البعض يحرر عقود مشاركة على بناء عقار يتقاسم فيه كلا من المقاول ومالك الأرض وحدات العقار ويكون لكل منهما حصة يقوم ببيعها وقام كلا منهما ببيع حصته
ثم قد يدب نزاع قضائي بين المقاول والمالك ترتب عليه الحكم بصورية كما لو كان العقار مقام على أرض مملوكه لشخص ما وقام هذا الشخص بالتعاقد مع مقاول وقام بتحرير عقد بيع من مالك الأرض للمقاول واتخذ مالك الأرض ضد المقاول ورقة ضد بصورية التصرف أو ذلك العقد لحين إتمام البناء ، وكان المقاول قد قام ببيع وحدات العقار للغير واستخدم مالك الأرض الفعلي ورقة الضد وطلب ببطلان عقد بيع الأرض للمقاول للصورية – فما هي الحماية القانونية لمشترى لوحدة من وحدات العقار بعد بنائه.
وما هي حقوق المشترى من المقاول وكيف يحمى نفسه أمام مالك الأرض بعد حصوله على حكم بصورية عقد المشاركة ؟؟
تنص المادة 244 من القانون المدني:-
(( 1- إذا ابرم عقد صوري فلدائني المتعاقدين وللخلف الخاص، متى كانوا حسنى النية، أن يتمسكوا بالعقد الصوري، كما أن لهم أن يتمسكوا بالعقد المستتر ويثبتوا بجميع الوسائل صورية العقد الذي اضر بهم. 2- واذا تعارضت مصالح ذوى الشأن ، فتمسك بعضهم بالعقد الظاهر وتمسك الآخرين بالعقد المستتر ، كانت الأفضلية للأولين . ))
وقضت محكمة النقض أن مؤدى نص الفقرة الأولى من المادة 244 من القانون المدني أنه إذا أبرم عقد صوري ، فلدائني المتعاقدين وللخلف الخاص متى كانوا حسنى النية ، أن يتمسكوا بالعقد الصوري ، فيجوز للخلف الخاص ولدائني المتعاقدين ومنهم المشترى بعقد غير مسجل أن يتمسك – متى كان حسن النية وقت التعاقد – بالعقد الصوري المبرم بين مدينهما دون العقد الحقيقي وذلك حماية لحسن النية الذي لازم التصرف وهو الأمر الذي يقتضيه استقرار المعاملات . (الطعن رقم 8023 لسنة 74 جلسة 27/6/2006 س 57 ص 640
كما قضت محكمة النقض أيضا:-
إذ كان الثابت في الأوراق أن الطاعن قد تمسك في دفاعه أمام محكمة الموضوع بأنه كان حسن النية وقت تعاقده مع المطعون ضدها الثالثة – البائعة له -، وأنه تمسك بالعقد المشهر برقم…. سنة 2001 في 13/2/2001 سند ملكيتها للأرض موضوع النزاع وهو العقد الظاهر بالنسبة له حتى ولو كان التصرف صورياً وذلك باعتباره من الغير بالنسبة لهذا العقد وذلك عملاً بنص المادة 244/1 من القانون المدني وكان الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه قضى بصورية العقد المشهر برقم …. سنة 2001 في 13/2/2001 شهر عقاري شمال القاهرة وبشطب التسجيلات المترتبة عليه وبصحة ونفاذ عقد البيع المؤرخ 25/8/1999 ( عقد بيع أرض النزاع بين آخرين ) دون أن يعرض لهذا الدفاع ولم يعن بفحصه وتمحيصه مع أنه دفاع جوهري من شأنه – لو صح – أن يتغير به وجه الرأي في الدعوى فإنه يكون مشوباً بالقصور في التسبيب والإخلال بحق الدفاع . (الطعن رقم 8023 لسنة 74 جلسة 27/6/2006 س 57 ص 640 )
المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن للمشترى سواء سجل عقده أو لم يسجل أن يتمسك بصورية عقد المشترى الآخر من البائع له صورية مطلقة ليتوصل بذلك إلى محو هذا العقد من الوجود إذ أنه بصفته من الغير بالمعنى الذى تقصده المادة 244 من القانون المدني يمكن أن يتمسك بتلك الصورية التي تتناول وجود العقد ذاته لإزالة جميع العوائق التي تصادفه في سبيل تحقيق أثر عقده .
( الطعن رقم 4014 لسنة 66 ق جلسة 1997/1/30 س 48 ج 1 ص 252
