مناقشة قانون الإيجارات مع المستشار/ أحمد شلبى- المحامى بالنقض والإدارية والدستورية العليا أحمد إمام

 

يعتبر قانون الإيجارات سواء القديم أو الجديد يهم جزء كبير من الشعب المصرى فهناك ملايين الشقق مؤجرة بنظام الإيجار القديم وهو القانون ٤٩ لسنة ١٩٧٧ وكذلك القانون الجديد وهو ٤ لسنة ١٩٩٦ ومن المعروف أن لجنة الإسكان بمجلس النواب سوف تطرح مشروع قانون للمناقشة المجتمعية ، والحديث فى هذا الشأن ومشروع القانون يجب أن يراعى مصلحة المؤجر والمستأجر معا بقدر الإمكان فعندما نستمع لرأى المؤجر أو المستأجر نجد أن كلاهما على حق ويجب أن نراعى مصلحة الجميع ونكون على مسافة متساوية بين الطرفين ، فالمؤجر أو المالك يرى أنه يمتلك شقة بحى سكنى راقى وعقدها لا يتعدى العشرة جنيهات وفى المقابل بأن هذه الشقة او مثلها تؤجر بالاف الجنيهات ويعتبر ان هذا ظلم فادح يتعرض له وهذا من حقة ولكن يجب النظر الى انه من اربعون او خمسون عاما وقت تحرير العقد قام المستأجر الاصلى بسداد مقدم عقد عند تحريره ( وهو ما يسمى فى هذا الوقت بخلو رجل ) وأن هذا المقدم فى وقت تحرير العقد كان يعتبر مبلغا طائلا – فمثلا الشقة المؤجرة من خمسون عاما بمقدم عقد مائتان جنيه مثلا فهو يساوى الان ونظرا للقيمة السوقية للجنيه وزيادة الاسعار مائة ضعف لو قمنا بمقارنته بالوقت الحالى .
والمستأجر يعتبر أن العقد شريعة المتعاقدين وأن الشقة المؤجرة أصلا من والده هى ملك له ولأولاده دون النظر والوضع فى الإعتبار أن هذه الشقة مؤجرة بمبلغ أصبح لا يتناسب مع القيمة السوقية فى الوقت الحالى .
ولا يجب أن نتجاهل أن هناك من الشقق السكنية المؤجرة طبقا للقانون القديم مغلقة ويحتفظ بها الورثة كذكرى لمورثهم فقط ويسكنون الأن بفيلات او شقق بملايين الجنيهات وهذا ايضا يستحق وقفة جادة فى التعديلات ، فالقانون يمكن ان يوازى فى المصالح بين الطرفين مثل زيادة القيمة الإيجارية على شرائح والنظر فى الشقق المغلقة والغير مستغلة .
اما بالنسبة للشقق المؤجرة بنظام القانون الجديد ٤ لسنة ١٩٩٦ فقد نظم العلاقة بين المؤجر والمستأجر والزم الطرفان بكتابة مقدم العقد وكذلك تحديد مدة العقد ، والقانون حدد بأن مدة العقد لا تزيد عن ستون عاما وتناسى وضع حد ادنى لمدة العقد وهو ما سبب مشاكل كثيرة ، فمن غير المقبول أن تقوم اسرة بتحرير عقد إيجار لمدة ثلاثة اعوام فقط حيث أن أغلب الملاك يرفضوا تحرير عقد بمدة أكثر من ذلك ومعنى هذا أن رب الأسرة ملزم كل ثلاثة أعوام بأن يقوم بنقل اولاده واسرته ومتعلقاته ومنقولاته من مكان إلى مكان اخر نظرا لوضع المالك شروطا جديدة قاسية فى حالة إنتهاء العقد – وكان لزاما على القانون بأن يضع حدا أدنى لتحرير العقد وليكن مثلا سبع سنوات أو عشرة سنوات مع زيادة دورية وهو ما يحقق الإستقرار العائلى للمستأجرين .
وفى النهاية يجب عند مناقشة مشروع القانون بمجلس النواب أن يراعى مصلحة المؤجر والمستأجر خاصة أن مشروع القانون حسبما يتردد سوف يتضمن عدة مواد تحت البحث ومنها المواد التالية :-
١- يقضى بأن يسرى عقد إيجار العين المؤجرة بعد وفاة المستأجر الأصلى الوارد اسمه بالعقد، ويبقى فيها زوجه أو أولاده أو أى من والديه الذين كانون يقيمون معه، وذلك لمدة خمس سنوات من تاريخ الوفاة .
٢- يقضى بأن يسرى العقد على العين المؤجرة عند وفاة مستأجرها الوارد اسمه بالعقد قبل العمل بأحكام هذا القانون، ويبقى فى العين من لهم الحق فى البقاء فيها لمدة خمسة سنوات من تاريخ العمل بأحكامه.
٣- إذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجارى أو صناعى أو مهنى يسرى العقد بعد موت المستأجر، ويستمر لصالح الذين يستعملون العين من ورثته أو شركائهم، أو أى من ورد أسمائهم بالفقرتين السابقتين فى ذات النشاط الذى كان يمارسه المستأجر الأصلى طبقا للعقد، وفى كل الأحوال تسرى عليهم المدد المبينة بالفقرتين السابقتين.
٤- فى جميع الأحوال يلتزم المؤجر بتحرير عقد الإيجار خلال هذه المدة لمن لهم الحق فى الاستمرار فى شغل العين، ويلتزم هؤلاء الشاغلون بطريق التضامن بكافة أحكام العقد، بشرط ألا يكون لكل منهم وحدة سكنية بالملك أو الميراث أو الإيجار أو بأى وسيلة آخرى داخل الوحدة المحلية الكائن فى دائرتها العين المؤجرة.
٥- تطبق أحكام القانون المدنى على العلاقة الإيجارية بين المؤجر والمستأجر على الأماكن التى انتهت أو تنتهى عقود إيجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها.
٦- تلتزم الحكومة بتوفير وحدة سكنية لكل مستأجر أو لشاغل العين المؤجرة، وانتهت عقد إيجارها وفقا لأحكام هذا القانون، دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها إذا كان صافى الدخل لكل واحد منهم أقل من 1200 جنيه شهريا، قيمة الحد الأدنى للأجور .
ويجب الا ننسى الحكم الصادر من المحكمة الدستورية العليا فى القضية رقم ٧٠ لسنة ١٨ قضائية بجلسة ٣ / ١١ / ٢٠٠٢ والمنشور بالعدد رقم ٤٦ فى ١٤ / ١١ / ٢٠٠٢ بالاتى :-
لا ينتهى عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين ، إذا بقى فيها زوجة أو أولاده أو أى من الوالدين ، الذين يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك – وفى فقرة اخرى بذات الحكم انه يلتزم المؤجر بتحرير عقد إيجار لمن لهم حق الإستمرار فى شغل العين وقد اصبح الإمتداد لمرة واحدة .
وبعد هذا فأصبح مجلس النواب مضطر لتعديل مواد القانون تنفيذا لحكم المحكمة الدستورية سالف الذكر .
وهذه المواد قبل أن تطرح للمناقشة المجتمعية يجب أن تراعى أن هناك عائلات سوف تشرد فى الشارع بعد خمسة سنوات وان الحد الأدنى للأجور لكى توفر الدولة وحدة سكنية بديلة بهذا المبلغ غير منطقى – وكذلك تراعى أن المالك يجب ان يتراضى بالقدر الكافى عن طريق زيادة القيمة الإيجارية بما يتناسب مع تطور الزمن وأعباء الحياة وغلاء الأسعار – فالحديث فى هذا الشأن هو من الامور الشائكة ويطول الحديث عنه – ولنا حديث أخر عندما نرى مشروع القانون النهائى ويظهر الى النور ويطرح للمناقشة المجتمعية .

Related posts